ИПОТЕЧНАЯ АРИФМЕТИКА: Во сколько обходится кредит на покупку жилья?

Раздумывая о покупке жилья, все большее число россиян обращает свой взор к возможностям ипотеки.

Надо считать

Эти аргументы – на одной чаше весов. На другой – необходимость четко представлять себе расходы, связанные с ипотечной сделкой. И речь идет не только о выплате процентов по ссуде. Ипотека потребует от вас и другие расходы, поэтому необходимо изначально провести точный расчет кредита .

Вокруг ипотеки в России до сих пор кипят страсти. Одни утверждают, что ипотека - это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за 10-20 лет вынужден делать заемщик.

«Удобно» - утверждают одни. «Разорительно» - кричат другие.

Истина, как всегда лежит посередине. Да, ипотека сегодня стала одним из наиболее эффективных способов улучшить свои жилищные условия . Но правда и то, что она требует значительных расходов. «Прежде чем спорить - надо считать», - заметил когда-то Вильгельм Лейбниц, и в случае с ипотекой это более чем актуально. Поэтому прежде чем принимать решение, необходимо скрупулезно оценить все возможные расходы.

Кредитные добавки

Многие банки на своих сайтах держат примерный перечень расходов, связанных с приобретением квартиры по ипотеке. Часть из них непосредственно с ипотекой не связана – это стандартные расходы для любых сделок с недвижимостью (не только в кредит, но и за наличные), но помнить о них надо. Работники банков не устают удивляться наивности клиентов, которые приходят оформлять сделку по приобретению жилья вообще без денег. Поэтому, наученные горьким опытом, они заранее, под роспись выдают будущему заемщику список возможных затрат.

Первое, на что понадобятся деньги – это оценка квартиры, которую вы предполагаете купить. Не выяснив цены нужного вам жилья, банк не будет знать, какую сумму вам выдать. В Москве услуги оценщика обойдутся в $100-200. в других российских городах - $50-150. Оценить коттедж или иной загородный дом выйдет дороже – около $500. Причем сэкономить, выбрав из числа оценщиков того, кто берет подешевле, не получится. Дело в том, что банки пользуются услугами ограниченного круга аккредитованных оценочных компаний – оценка дело тонкое, и тут легко стать жертвой мошеннического сговора между оценщиком и клиентом. На рынке хватает нечистоплотных компаний, готовых завысить стоимость квартиры за определенную мзду.

Причем, может получиться, что банк вашу квартиру забракует, тогда расходы на оценку придется списать в чистый убыток. И сколько квартир будет забраковано банком или страховой компанией, никто заранее знать не может.

Приличная сумма уйдет на комиссию за выдачу кредита, открытие ссудного счета, или как там еще банку вздумается поименовать этот платеж. Такой сбор практикуют почти везде, но тарифы могут различаться на порядок. Например, Сбербанк единовременно возьмет за «обслуживание ссудного счета» до 4% от суммы кредита. Экспобанк тоже разово попросит 1,5% от суммы кредита в компенсацию своих трудов – за ведение ссудного счета. Промсвязьбанк берет 1% от стоимости кредита за его выдачу, но не более 45 тыс. рублей. «Вилка» комиссии за предоставление кредита Райффайзенбанка, составляющей тоже 1%, составляет от $250 до 90 тыс. рублей. Фора-банк к 1% за выдачу кредита установил верхний предел комиссии до $4 тыс. Москоммерцбанк берет 2% за выдачу кредита, как и Юниаструмбанк, который дополнительно возьмет 1000 рублей за рассмотрение документов. ДжиИ Мани банк за предоставление ипотечного кредита возьмет не менее 1%.

ВТБ 24 ведет себя гораздо скромнее: за рассмотрение документов - 1200 рублей, за выдачу кредита – 6 тыс. рублей. Абсолютбанк и Газпромбанк: 2100 рублей за рассмотрение кредитной заявки. Правда, не факт, что, рассмотрев вашу заявку за ваши деньги, банк потом положительно решит вопрос о выдаче кредита. Зато Московский кредитный банк не берет никаких комиссий за выдачу кредита.

Часть банков сохраняет комиссии, которые взимаются на протяжении всего срока договора – за обслуживание кредита или ведение ссудного счета – они взимаются ежемесячно или ежегодно и могут вылиться в немалую прибавку к процентной ставке.

Дополнительные расходы возникают, если кредит берется в иностранной валюте – долларах, евро, швейцарских франках, японских йенах, а доходы поступают вам в рублях, вам ежемесячно придется тратиться на конвертацию валюты.

Недешево встанет комплексное ипотечное страхование (жизнь и трудоспособность заемщика, приобретаемое имущество, титул ипотечной сделки). Тут назвать какие-либо суммы сложно – они зависят не только от конкретных компаний, но и от размера кредита, состояния здоровья заемщика, а также от состояния объекта недвижимости, который он приобретает. Как и в случае с оценкой, страхование загородной недвижимости более накладно, чем квартиры в многоэтажке. В среднем расходы на страховку составят от 0,4% до 2% от суммы кредита.

Оценив размер всех сопутствующих ипотечной сделке расходов, вы можете сделать выбор оптимальной для вас ипотечной программы . С июля прошлого года российский Центробанк обязал все банки в обязательном порядке прописывать в кредитном договоре ЭПС – эффективную процентную ставку. ЭПС включает в себя все обязательные расходы заемщика по получению и погашению кредита, включая уплату основного долга, проценты и различные сборы и комиссии банков. То есть по сути ЭПС – это то, что вы платите НА САМОМ ДЕЛЕ. И ее размеры дадут вам реальное представление о предстоящих обязательных расходах по кредиту.

«Попутные» расходы

Выше мы перечислили обязательные расходы при осуществлении ипотечной сделки. Но могут быть и другие. Например, дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом квартиры, если кто-либо из участников сделки настоит на том, чтобы в целях безопасности произвести передачу денег через банковскую ячейку или аккредитив. В банковскую ячейку деньги закладываются на период оформления сделки. До момента расчета они там лежат, как в камере хранения – ни покупателю, ни продавцу их не выдадут. Если сделка не состоялась, покупатель забирает свои деньги. Аналогичным образом используется аккредитив - деньги заранее перечисляются на счет продавца, но это счет заблокирован до момента регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель опять-таки забирает деньги назад. Проведение сделки может занять от недели до месяца.

Аренда банковской ячейки в российских банках стоит по-разному: от $10 в день до 1500 рублей в месяц.

Кроме того, продавец может захотеть получить плату за жилье наличными. Обналичивание выданного кредита сегодня многими банками производится бесплатно, но если с вас потребуют оплатить и эту услугу, не удивляйтесь – такое бывает.

Если вы состоите в браке - обязательно придется нотариально заверить согласие вашей законной «половины» на приобретение квартиры или дома. Если заемщик не состоит в браке, этот факт тоже придется заверить нотариально. Кроме того, может понадобиться заверить копии каких-либо документов или сделать доверенности. Нотариальное удостоверение закладной и договора купли-продажи, в принципе, необязательны, но может оказаться непременным условием банка. Таким образом, несколько тысяч рублей могут понадобиться на нотариальные расходы.

Госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности установлены в размере 500 рублей каждая. Итого – еще 1 тыс. рублей.

Штрафные санкции за просрочку платежей по кредиту, разумеется нельзя напрямую отнести к расходам по ипотечному кредиту, но стоит внимательно прочитать в кредитном договоре во сколько вам, в случае чего, обойдутся ваша непунктуальность или неплатежеспособность. Во многих банках эти суммы могут быть весьма значительными.

Остается упомянуть мобильный банкинг: выбрав для себя эту услугу, вы будете получать SMS-сообщения о поступлении внесенных вами платежей по кредиту или допущенной просрочке. Это удобно, но потребует дополнительных небольших расходов (в зависимости от тарифов банка).

Время - деньги

Существует еще ряд расходов, без которых, в принципе, можно обойтись. Это, в первую очередь, плата ипотечному брокеру и риэлтору. Брокер поможет выбрать ипотечную программу, оптимальную вашим доходам и запросам. Обычно это стоит не слишком дорого – несколько тысяч рублей. Компания «Кредитмарт» этой зимой ошеломила конкурентов обещанием за 2 тыс. рублей не только подбирать клиенту ипотечную программу, но и консультировать его по вопросам ипотеки на протяжении пяти лет. Кстати, сотрудничество с брокерами может оказаться и выгодным для вас: некоторым брокерам банки предоставляют льготы – для их клиентов могут отменить или снизить какую-нибудь комиссию и даже немного, на 0,5% скинуть процентную ставку. В то же время, брокеры уверяют, что за счет оптимального выбора ипотечной программы, что не под силу сделать непрофессионалу, экономия может достигнуть 2 – 3% от суммы кредита.

За более весомую плату брокер станет вашим агентом в полном проведении ипотечной сделки. То есть возьмет на себя хлопоты по сбору документов для банка и будет за вас общаться со всеми, с кем вы сами общаться не хотите или не успеваете (банк. Страховая компания, продавец жилья и т.д.). Пока, наконец, не дойдет до выдачи кредита. Оформление государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности тоже можно поручить брокеру. А можно задействовать и представителя банка – многие из них предлагают эту услугу за $100 – 250.

Дороже всего покупателям жилья обходятся услуги риэлтора. В столице, в зависимости от везения, вы потратите 3 - 7% от стоимости квартиры на посредника, который профессионально подберет нужное вам жилье и подготовит необходимые для оформления купли-продажи документы. Дешевле обойдутся услуги тех компаний, которые работают в связке с банком или ипотечным брокером. Но разброс цен так велик, что какие-либо советы здесь давать трудно.

Подведем баланс

Итак, попробуем смоделировать из чего состоят возможные расходы по ипотеке

№№	Статья расходов	Размеры расходов	Примечания
1.	Ежемесячные платежи по кредиту (часть основого долга и проценты)	Зависят от суммы и условий кредита	При аннуитетной системе платежи одинаковы до конца срока кредита. При дифференцированной системе платежи ежемесячно уменьшаются.
2.	Комиссия банка за выдачу кредита/открытие ссудного счета	1-2% от суммы кредита, но не выше определенной суммы, установленной банком	Взимается единовременно и 1 раз. Должна учитываться в ЭПС
3.	Комиссия банка за рассмотрение документов/заявки	От 0 до 2100 рублей	Взимается единовременно и 1 раз. Должна учитываться в ЭПС
4.	Комиссии банка за ведение счета/ обслуживание кредита	В зависимости от условий банка.	Взимаются ежемесячно или ежегодно. Должны учитываться в ЭПС
5.	Оплата услуг оценщика	За квартиру - $100-200 (в Москве), $50-150 (в других городах). За коттеджи или загородный дом - около $500	Единовременные расход.
6.	Страхование ипотеки (жизнь и трудоспособность заемщика. Имущество, титул сделки)	От 0,4% до 2% от суммы кредита.	Ежегодный расход.
7.	Оплата аренды банковской ячейки/сейфа	От $10 в день до 1500 рублей в месяц	Единовременный расход.
8.	Оплата услуг нотариуса	От 1000 до 5000 рублей.	Единовременный расход.
9.	Госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности	1000 рублей.	Единовременный расход.
10.	Оплата услуг кредитного брокера	От 2000 рублей (подбор программы, консультация) до 2% от суммы кредита (полное сопровождение сделки).	Единовременный расход. Может повториться при проведении рефинансирования при помощи брокера.
11.	Оплата услуг риэлтора	До 3-7% от стомости приобретаемого объекта недвижимости.	Единовременный расход.